Aluguel por temporada (Airbnb): a convenção vem antes do anúncio

Por Leonardo Gutierrez Alves

O aluguel por temporada em plataformas digitais transformou o mercado imobiliário. Para muitos proprietários, ele representa aumento de receita, maior flexibilidade e melhor ocupação do imóvel. Mas, dentro dos condomínios, essa rentabilidade costuma vir acompanhada de um ponto crítico: a alta rotatividade de hóspedes, a circulação constante de pessoas estranhas ao edifício e os impactos sobre segurança, sossego e uso das áreas comuns. É justamente nesse cenário que começa o problema jurídico. O tema já chegou repetidas vezes ao Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que condomínios residenciais podem limitar ou até impedir esse tipo de locação, a depender da convenção e da destinação do empreendimento.

O primeiro erro de muitos proprietários é imaginar que basta ser dono do imóvel para poder explorá-lo da forma que quiser. Não é assim na vida condominial. A propriedade da unidade convive com regras coletivas de uso, previstas na convenção e no regimento interno. A própria Lei 4.591/1964 determina que a convenção deve indicar o destino das diferentes partes da edificação e o modo de uso das áreas e serviços comuns. A mesma lei também prevê que a violação dos deveres estipulados na convenção sujeita o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno. Em outras palavras, o anúncio pode ser privado, mas a consequência do uso irregular é coletiva.

Como o SJT tem julgado o aluguel por temporada (Airbnb)?

No STJ, a discussão não foi resolvida com base apenas no nome da plataforma. O tribunal tem repetido que o ponto central não é o fato de o imóvel ser anunciado no Airbnb ou em aplicativo semelhante, mas a forma concreta de utilização da unidade. Quando a dinâmica da ocupação se aproxima de hospedagem rotativa, com entradas e saídas frequentes e alteração do padrão ordinário de convivência, cresce a possibilidade de o condomínio sustentar que houve desvio da destinação estritamente residencial. Em precedentes como os Recursos Especiais 1.819.075 e 1.884.483, o STJ admitiu restrições e vedação à locação de curto prazo em condomínios residenciais, desde que amparadas nas normas internas e na destinação do edifício.

Isso significa que o proprietário não deve partir da pergunta errada. A dúvida não é apenas se a locação por temporada é, em abstrato, permitida pela Lei do Inquilinato. A pergunta correta é outra: essa forma de uso do imóvel é compatível com a convenção do condomínio, com o regimento interno e com a finalidade residencial do prédio? Essa distinção é decisiva. O STJ já indicou que a ausência da palavra “Airbnb” na convenção não basta, por si só, para autorizar automaticamente a prática. Se a convenção consagra destinação exclusivamente residencial, e se a atividade exercida rompe esse padrão de permanência ordinária, o condomínio pode reagir e aplicar sanções.

Na prática, o locador prudente precisa fazer uma checagem prévia antes de publicar o anúncio. Deve ler a convenção, examinar o regimento interno, verificar se há deliberações assembleares sobre locações de curta duração e identificar qual é a destinação formal do edifício. Também é recomendável observar se já existem regras sobre cadastro de ocupantes, uso de áreas comuns, acesso de terceiros, limite de permanência e responsabilidade por danos. Essa análise preventiva é mais do que cautela: é a melhor forma de evitar advertências, multas e litígios futuros. O STJ, inclusive, tem tratado a matéria justamente como tema de equilíbrio entre direito de propriedade e preservação da finalidade residencial do condomínio.

Também é preciso afastar outro equívoco frequente: a ideia de que, na falta de proibição expressa, tudo estaria liberado. A jurisprudência superior não tem adotado uma fórmula tão simples. O que pesa é o conjunto normativo do condomínio e o enquadramento fático da atividade. Dependendo do caso, a alta rotatividade, a curta permanência e o modo de exploração econômica do imóvel podem ser interpretados como incompatíveis com a destinação exclusivamente residencial, mesmo sem menção nominal à plataforma. Por isso, o proprietário que age sem consultar os documentos do condomínio assume um risco real de ser advertido ou multado.

Por outro lado, o condomínio também não pode punir de qualquer maneira. A advertência e a multa precisam ter fundamento nas regras internas, na convenção, no regimento ou em deliberação válida, observados os critérios legais aplicáveis. Se a sanção for imposta de modo arbitrário, sem base normativa clara, ou em situação em que a prática não esteja legitimamente vedada, o proprietário pode e deve se resguardar. O caminho responsável é reunir notificações, atas, convenção, regimento e demais documentos do caso para avaliar as medidas cabíveis, inclusive para contestar a penalidade. O próprio STJ, ao tratar do tema, mostra que essas restrições não são automáticas nem ilimitadas: elas dependem do exame concreto das regras condominiais e da destinação da unidade.

No fim, a principal orientação ao proprietário é simples e valiosa: antes de buscar lucro com a locação por temporada, confira as regras do condomínio. Em matéria condominial, a convenção vem antes do anúncio. Ignorar isso pode converter uma oportunidade de renda em multa, conflito com vizinhos e disputa judicial. Respeitar a convenção, o regimento interno e a destinação do edifício não é detalhe burocrático; é a condição mínima para que o uso do imóvel ocorra com segurança jurídica.