Desocupação de Imóvel Arrematado em Leilão: Como Funciona

Leonardo Gutierrez Alves

17 de jul.

4 min de leitura

Atualizado: 17 de out.

Quando o imóvel arrematado em leilão está ocupado, o comprador tem à disposição instrumentos legais para retomar a posse, sem depender da concordância de quem está no imóvel. O caminho e o prazo variam conforme o tipo de leilão, judicial ou extrajudicial, e a lei também define o que acontece com dívidas antigas do imóvel.

desocupação de imóvel arrematado em leilão antigo proprietário entregando as chaves para o novo.

Resumo

Em leilão judicial, o CPC prevê mandado de imissão na posse expedido junto com a carta de arrematação.
Em leilão extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária, a Lei 9.514/1997 prevê reintegração de posse liminar, com prazo de 60 dias para desocupação.
Discussões sobre a validade do leilão, em regra, não impedem a retomada da posse; resolvem-se por perdas e danos.
Débitos tributários anteriores à arrematação, como o IPTU, não podem, por cláusula de edital, ser transferidos ao arrematante; a lei manda que sejam pagos com o valor da arrematação.
Cada caso deve ser analisado com base na matrícula do imóvel, no edital e no processo, antes e depois do lance.

Leilão judicial ou extrajudicial: qual a diferença na desocupação?

No leilão judicial, dentro de um processo de execução, a arrematação é formalizada pela carta de arrematação. O CPC autoriza que, junto a ela, seja expedido mandado de imissão na posse, depois de cumpridas as obrigações do arrematante, como o depósito do valor, o pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas da execução (art. 901, CPC).

No leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia por alienação fiduciária, Lei 9.514/1997, depois que a propriedade é consolidada em nome do credor fiduciário e o imóvel é levado a leilão, a lei garante ao fiduciário, ao cessionário, aos sucessores e a quem arrematar o imóvel em leilão público o direito à reintegração de posse, concedida de forma liminar, com prazo de 60 dias para a desocupação (art. 30, Lei 9.514/1997).

Uma ação judicial contra o leilão impede a desocupação?

Como regra, não. O parágrafo único do art. 30 da Lei 9.514/1997 estabelece que, uma vez consolidada a propriedade e realizado o leilão, ou frustradas as tentativas de leilão, as ações que discutam cláusulas do contrato ou exigências do procedimento de cobrança e leilão, exceto quanto às exigências de notificação, não impedem a reintegração de posse. Eventual controvérsia se resolve por perdas e danos.

Dívidas do antigo proprietário passam para quem arremata o imóvel?

Depende do tipo de dívida. Débitos tributários que já existiam sobre o imóvel antes da arrematação, como o IPTU, seguem a regra do art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional: sub-rogam no valor pago pelo arrematante, ou seja, são quitados com o próprio dinheiro da arrematação, e não se tornam uma dívida pessoal do comprador. O Superior Tribunal de Justiça confirmou esse entendimento no Tema 1.134, julgado pela Primeira Seção em 9 de outubro de 2024, REsp 1.914.902/SP: é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à alienação.

Já as dívidas pessoais do antigo proprietário, sem relação direta com o imóvel, como um empréstimo bancário ou uma dívida de cartão de crédito, não se transferem a quem arremata.

Exemplo prático

Um imóvel é arrematado em leilão judicial e a carta de arrematação já é expedida com o mandado de imissão na posse. Ao verificar que o imóvel está ocupado pelo antigo proprietário, o arrematante pode requerer o cumprimento do mandado para retomar a posse, sem precisar ajuizar uma nova ação de despejo ou reintegração, já que o próprio processo de execução prevê esse instrumento.

Perguntas frequentes

Quem responde pela desocupação, o arrematante ou o antigo dono?

A retomada da posse é direito do arrematante, que pode usar os instrumentos da lei, mandado de imissão na posse ou reintegração de posse, conforme o tipo de leilão, para formalizar a saída de quem ocupa o imóvel.

Existe prazo para o antigo ocupante sair do imóvel?

Na alienação fiduciária, a lei prevê 60 dias após a concessão da liminar de reintegração de posse, art. 30 da Lei 9.514/1997. No leilão judicial, o prazo depende do cumprimento do mandado de imissão na posse expedido no processo.

É preciso entrar com uma ação própria para desocupar o imóvel?

Depende do tipo de leilão. Na alienação fiduciária, a lei prevê ação específica de reintegração de posse. No leilão judicial, o pedido de imissão na posse normalmente é feito dentro do próprio processo de execução, sem necessidade de nova ação autônoma na maioria dos casos.

As dívidas de IPTU do imóvel viram responsabilidade do arrematante?

Não deveriam. Pela tese fixada no Tema 1.134 do STJ, débitos tributários anteriores à arrematação são quitados com o valor pago no leilão, e cláusulas de edital que tentam transferir essa responsabilidade ao arrematante são inválidas.

O que fazer se o ocupante resistir à desocupação?

O cumprimento do mandado de imissão na posse ou da ordem de reintegração de posse pode envolver apoio de oficial de justiça e, se necessário, força policial, conforme decisão do juízo responsável pelo processo.