Como Arrematar seu Primeiro Imóvel em Leilão com Segurança

Arrematar um imóvel em leilão exige atenção a quatro momentos: antes do leilão, a escolha do imóvel e a verificação de riscos, o dia do leilão em si, e os passos depois de arrematar. Cada etapa tem cuidados específicos que ajudam a reduzir o risco do negócio.

Resumo

• Antes de dar um lance, confira o edital, a matrícula atualizada do imóvel, a situação de ocupação e as dívidas vinculadas ao bem.

• O CPC permite parcelar o pagamento: em regra, entrada mínima de 25% e o restante em até 30 parcelas, com garantia de hipoteca do próprio imóvel (art. 895, § 1º, CPC).

• A comissão do leiloeiro é definida no edital de cada leilão; é prática comum do mercado ficar próxima de 5%, mas isso deve ser confirmado caso a caso, pois não existe um percentual único fixado em lei para todos os leilões.

• Depois de arrematar, é preciso pagar o ITBI, obter a carta de arrematação, registrar o imóvel em cartório e, se houver ocupação, tratar a desocupação pelos instrumentos legais cabíveis.

• Não há garantia de lucro em leilão de imóvel; o resultado depende da análise cuidadosa de cada caso.

Fase 1: antes do leilão, pesquisa e documentação

O primeiro passo é ler o edital do leilão com atenção: ele traz o valor de avaliação, o lance mínimo, as condições de pagamento e as regras específicas daquele leilão. Em seguida, é necessário obter a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, para verificar proprietários, penhoras, hipotecas e outros ônus registrados.

Fase 2: escolha do imóvel e verificação de riscos

Antes de decidir por um imóvel específico, vale conferir: o edital completo do leilão; a matrícula atualizada; se o imóvel está ocupado ou desocupado; e uma estimativa de viabilidade financeira, somando ao valor do lance os custos esperados (ITBI, cartório, eventuais débitos do imóvel e, se for o caso, reforma e desocupação). Para essa conta detalhada, veja o cálculo de viabilidade financeira antes do lance.

Fase 3: o dia do leilão

No dia do leilão, os lances seguem o valor mínimo estabelecido no edital. Quanto ao pagamento, o CPC autoriza a arrematação parcelada de bem imóvel: o interessado apresenta proposta com entrada mínima de 25% do valor do lance à vista, e o restante pode ser dividido em até 30 parcelas, garantidas por hipoteca do próprio imóvel (art. 895, § 1º, CPC). O atraso no pagamento de parcelas gera multa de 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas. A comissão do leiloeiro também deve constar do edital; embora seja comum encontrar valores próximos de 5% do valor da arrematação, esse percentual varia e precisa ser conferido no edital de cada leilão.

Fase 4: depois de arrematar

Após a arrematação, o arrematante precisa comprovar o pagamento do ITBI para obter a carta de arrematação, documento que deve ser levado a registro na matrícula do imóvel no cartório competente. Caso o imóvel esteja ocupado, a desocupação segue os instrumentos legais próprios de cada tipo de leilão, judicial ou extrajudicial. Veja os detalhes em desocupação de imóvel arrematado em leilão.

Perguntas frequentes

É obrigatório pagar à vista no leilão?

Não necessariamente. O CPC permite o parcelamento do pagamento de imóvel arrematado, desde que respeitada a entrada mínima de 25% e o limite de 30 parcelas, com garantia de hipoteca do próprio bem (art. 895, § 1º, CPC).

Quanto custa a comissão do leiloeiro?

Não existe um percentual único definido em lei para todos os leilões. O valor é fixado no edital de cada leilão; é comum encontrar comissões próximas de 5%, mas isso deve ser conferido caso a caso.

O que verificar antes de dar um lance?

O edital completo, a matrícula atualizada do imóvel, a existência de ocupantes e uma estimativa dos custos totais da operação, incluindo eventuais débitos vinculados ao imóvel.

Comprar em leilão é garantia de bom negócio?

Não. Como qualquer investimento, envolve riscos, e o resultado depende da análise cuidadosa do edital, da matrícula e da situação do imóvel antes do lance. Não há garantia de lucro.

O que acontece se o imóvel arrematado estiver ocupado?

A lei prevê instrumentos próprios para a retomada da posse, que variam conforme o leilão seja judicial ou extrajudicial. O tema é tratado com mais detalhe no artigo sobre desocupação de imóvel arrematado em leilão.

Base legal

• Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015, art. 895 e parágrafos: Planalto

Atualizado em 22 de setembro de 2026.

Autor: Leonardo Gutierrez Alves