Guia Prático da Reforma Tributária para o Mercado Imobiliário
O que é o IBS e a CBS na prática para quem compra, vende ou aluga?
No novo sistema que começará a operar a partir de 2026 (com testes) e de forma plena em 2027, os antigos impostos federais (PIS e COFINS) e estaduais/municipais (ICMS e ISS) darão lugar ao IVA Dual. Esse sistema é dividido em dois impostos que andam sempre de mãos dadas, com as mesmas regras:
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): imposto do governo federal.
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): imposto dos estados e municípios.
As operações de venda, promessas de compra, locação e arrendamento de imóveis passarão a ser tributadas por esse novo sistema. Porém, o setor imobiliário ganhou um regime específico para garantir que a carga de impostos não inviabilize o sonho da casa própria ou a atividade de locação:
Desconto na Venda de Imóveis: Conta com uma redução de 50% na alíquota-padrão (art. 261, caput, da Lei Complementar nº 214/2025) do IBS e da CBS.
Desconto no Aluguel: Conta com uma redução de 70% na alíquota-padrão (art. 261, parágrafo único, da LC nº 214/2025) do IBS e da CBS para locações, cessões e arrendamentos de imóveis.
O Redutor de Ajuste (Como funciona o adeus à bitributação?)
Como o IBS e a CBS são impostos sobre o valor agregado (IVA), a regra básica é que você não deve pagar imposto sobre o preço total de venda se você já comprou aquele imóvel por um valor anterior.
Para isso, foi criado, com base nos arts. 259 e 260 da LC nº 214/2025, o Redutor de Ajuste: na hora de vender o imóvel, a empresa pode abater todo o custo de aquisição original do imóvel (corrigido pela inflação/IPCA) e o ITBI pago na compra anterior da base de cálculo. Isso garante que a empresa pague imposto estritamente sobre o lucro/valorização do imóvel (o valor agregado), e não sobre o preço bruto de venda!
O Redutor Social (Aliviando o bolso na moradia)
Para garantir que a moradia popular e de classe média não seja penalizada, a lei criou o Redutor Social, que é uma dedução de valor fixo aplicada diretamente sobre a base de cálculo do imposto:
Na Venda (Imóveis Residenciais Novos): Desconto automático de R$ 100.000 (R$ 100 mil) da base tributável (R$ 30 mil no caso de lotes residenciais).
No Aluguel Residencial: Desconto automático de R$ 600 por mês sobre a base de cálculo do aluguel.
Pessoa Física (PF) vs. Pessoa Jurídica (PJ/Holding): Quem paga o quê?
Esta é a pergunta mais frequente dos seus clientes. A resposta é simples e traz grande alívio:
Pessoa Física Eventual (Não-Profissional): Se o seu cliente é uma pessoa física que está vendendo seu próprio apartamento residencial ou alugando poucos imóveis de forma eventual fature menos de R$ 240 mil por ano em aluguéis), ele NÃO se torna contribuinte do IBS e da CBS! Ele continua pagando apenas o ITBI municipal tradicional e o Imposto de Renda (IRPF) sobre o ganho de capital (alíquota inicial de 15%).
Pessoa Jurídica (Holding ou Empresa Imobiliária): Empresas de loteamento, incorporadoras, construtoras e holdings imobiliárias profissionais são contribuintes regulares. Elas pagam o IBS/CBS sob o regime específico, mas em compensação podem usar o Redutor de Ajuste, o Redutor Social e se creditar de todos os impostos pagos nas compras de materiais, serviços de construção, energia, etc. (não cumulatividade ampla).
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