Comodato e locação de imóvel: qual a diferença?
Atualizado: 24 de out.
A principal diferença entre locação e comodato de imóvel é a onerosidade. Na locação, o inquilino paga aluguel pelo uso do imóvel e o contrato segue a Lei do Inquilinato. No comodato, o dono empresta o imóvel de graça, e as regras estão no Código Civil.
Se houver pagamento regular pelo uso, o contrato pode deixar de ser comodato e ser tratado como locação, e por isso o que está escrito deve combinar com o que acontece na prática.
Locação e comodato de imóvel são a mesma coisa?
Não. Nos dois contratos uma pessoa usa um imóvel que pertence a outra, mas a diferença está em haver ou não pagamento. A locação é onerosa, ou seja, tem aluguel. O comodato é gratuito. Essa diferença altera os direitos e os deveres de cada lado, os prazos, a forma de pedir o imóvel de volta e os riscos em caso de conflito.
O que é locação de imóvel?
É o contrato em que o locador entrega ao locatário o uso e gozo de um imóvel em troca de aluguel. A locação urbana é regida pela Lei do Inquilinato. Alguns pontos importantes:
Aluguel. O locatário paga o valor combinado, conforme as obrigações previstas na lei (art. 23 da Lei 8.245/1991).
Prazo. O contrato pode ter prazo determinado ou indeterminado, com regras específicas de término (art. 46 da Lei 8.245/1991).
Direito de preferência. Se o locador decidir vender o imóvel, a lei prevê preferência para o locatário em certas condições (art. 27 da Lei 8.245/1991).
O que é comodato de imóvel?
É o empréstimo gratuito de um imóvel. O dono (comodante) entrega o bem ao comodatário, que o usa sem pagar aluguel e deve devolvê-lo. O Código Civil trata do tema nos artigos 579 e seguintes. Alguns pontos importantes:
Gratuidade. Não há pagamento pelo uso, e isso diferencia o comodato da locação (art. 579 do Código Civil).
Prazo. Se não houver prazo combinado, presume-se o tempo necessário para o uso concedido, e o dono não pode retomar o imóvel antes disso, salvo necessidade imprevista e urgente reconhecida pelo juiz (art. 581 do Código Civil).
Conservação e devolução. O comodatário deve conservar o imóvel como se fosse seu e usá-lo conforme o contrato, sob pena de responder por perdas e danos. Se for notificado e não devolver, pode ter de pagar um aluguel arbitrado pelo dono até a devolução (art. 582 do Código Civil).
Quais são as principais diferenças entre locação e comodato?
Pagamento. Na locação há aluguel. No comodato não há.
Lei aplicável. A locação segue a Lei do Inquilinato. O comodato segue o Código Civil.
Devolução. Na locação, a saída segue regras de prazo e de notificação previstas na lei. No comodato, depende do prazo combinado ou do uso concedido.
Preferência na compra. Na locação, pode existir direito de preferência. No comodato, não há regra equivalente.
Risco de confusão. Pagamentos regulares do ocupante ao dono podem indicar locação, mesmo que o contrato diga que é comodato.
Pagar uma ajuda ao dono transforma o comodato em locação?
Pode transformar. Se o ocupante entrega valores mensais ao dono em troca do uso do imóvel, a Justiça pode entender que existe aluguel, ainda que o contrato fale em comodato. Por isso, se houver pagamento de contas como água e luz, o ideal é deixar claro no contrato que são despesas de consumo do ocupante e não aluguel. A análise depende dos fatos e das provas.
Como pedir o imóvel de volta no comodato?
Confira se há contrato escrito e qual é o prazo combinado.
Envie uma notificação por escrito, de preferência com comprovação de recebimento, pedindo a devolução em prazo razoável.
Guarde mensagens, comprovantes e fotos do imóvel.
Se o imóvel não for devolvido, avalie com um advogado a ação cabível, como a reintegração de posse.
Exemplo prático: o que aconteceu no empréstimo do apartamento do Sérgio?
Caso fictício, com nomes e valores apenas ilustrativos. Sérgio Lima tem um apartamento vazio, cujo aluguel de mercado, na simulação, seria de R$ 2.500 por mês. Ele emprestou o imóvel ao sobrinho Tiago, que estava começando a trabalhar, sem contrato escrito e sem prazo.
Passo 1, o empréstimo. Tiago passou a morar no apartamento e pagava apenas o condomínio e as contas de consumo. Não havia combinação de aluguel, e as partes chamavam o arranjo de empréstimo.
Passo 2, a dúvida. Depois de dois anos, Sérgio precisou do imóvel para vender e pediu que Tiago o devolvesse. Tiago respondeu que precisava de mais tempo e disse que o contrato era uma locação, o que daria a ele regras de prazo da Lei do Inquilinato.
Passo 3, a análise. O advogado de Sérgio verificou que não havia pagamento de aluguel, apenas de contas de consumo, o que apontava para comodato. Reuniu mensagens em que Tiago admitia que o uso era gratuito.
Passo 4, a notificação. Sérgio enviou uma notificação por escrito, com comprovação de recebimento, pedindo a devolução em prazo razoável. Tiago não devolveu o imóvel.
Passo 5, o aluguel arbitrado. Na simulação, após ser notificado e não devolver, Tiago poderia ter de pagar um aluguel arbitrado pelo dono até a devolução. Se Sérgio arbitrasse o valor de R$ 2.500 e o imóvel fosse devolvido seis meses depois, o total seria 6 x R$ 2.500 = R$ 15.000.
Resultado. Na simulação, a existência de provas de que o uso era gratuito foi o ponto central. Nenhum resultado é garantido, nomes e valores são fictícios, e cada caso exige análise individual.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre locação e comodato de imóvel?
Na locação há pagamento de aluguel e o contrato segue a Lei do Inquilinato. No comodato o uso é gratuito e o contrato segue o Código Civil.
Comodato precisa ter contrato escrito?
A lei não exige forma específica para o comodato, mas o contrato escrito ajuda a provar a gratuidade, o prazo e as obrigações de cada parte.
O comodatário pode ser obrigado a sair do imóvel?
Sim, respeitadas as regras sobre prazo e a notificação. Se não houver devolução, o dono pode buscar a Justiça, por exemplo com uma ação de reintegração de posse.
Pagar as contas do imóvel muda o comodato?
Pagar contas de consumo, como água e luz, em regra não é aluguel, mas pagamentos regulares ao dono pelo uso podem indicar locação.
Preciso de advogado para fazer o contrato?
Não é obrigatório, mas um advogado ajuda a deixar claro o tipo de contrato, o prazo e as responsabilidades, o que evita conflitos.
Base legal e fontes oficiais
A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), em especial os artigos 23, 27 e 46. O comodato é tratado no Código Civil, a partir do artigo 579. Os números de artigos citados devem ser conferidos na versão vigente.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual de um advogado.
Autor: Leonardo Gutierrez Alves, sócio-fundador do escritório Leonardo Gutierrez Alves Sociedade de Advogados.
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